在计算房贷还款额时，需要确定年金终值或年金现值的具体数值，具体步骤如下：
1. 确定还款期数：根据贷款合同中约定的还款期数，确定还款期数。
2. 确定每期还款额：根据贷款合同中约定的贷款本金、贷款利率和还款期数，计算出每期应还款额。
3. 确定年利率：根据贷款合同中约定的贷款利率，计算出年利率。
4. 确定年金现值或年金终值：根据还款方式的不同，确定年金现值或年金终值。

- 若采用等额本息还款方式，应计算出每期还款额的年金现值，即将每期还款额按照年利率折算到现值的总和。
- 若采用等额本金还款方式，应计算出每期还款额的年金终值，即将每期还款额按照年利率折算到终值的总和。

5. 根据年金现值或年金终值，以及还款期数和年利率，计算出每期还款额。

注：在计算年金现值或年金终值时，需要考虑到贷款合同中约定的还款方式、还款期数、贷款本金和贷款利率等因素。